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农民进城后出售农村房屋警惕此类犯罪

来源:微公益 发布时间:2019-04-07

  农村人向往城市的繁华和喧嚣,城市人也向往农村的悠闲和宁静……这一生活怪相随着社会的发展,似乎越来越突出。笔者休闲与朋友喝茶时,诸多的朋友都盘算着到农村买地建房,并夸赞农村空气清新、环境好,可以吃到自己种的无公害的水果蔬菜等等,甚至有些人还以能够在农村买地买房为荣。

  当然,也有一部分农村朋友,凭着自己的努力与打拼,在城市购置了房产,甚至把户口也迁往了城区,因此有的农民朋友就想在进城前把宅基地转让出去,赚一笔钱。这个想法当然可以有,看似也是理所当然,但一定要合法,要警惕涉嫌犯罪,农民朋友千万不要干。

  农村宅基地使用权能否随意转让买卖?

  根据相关法律法规规定,农户的宅基地可以转让,但不是任何人都可以作为受让人接受转让的宅基地。湖南君杰律师事务所许小军律师说,从受让的主体上,可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。如果受让方也是本集体经济组织成员,经过集体经济组织同意并不违反“一户一宅”的原则,则应当认定买卖行为有效。如果买受人非本集体经济组织成员的话,那该转让行为无效,转让人应向受让人返还购买楼基地款。其理由是:《宪法》第十条,宅基地属于集体所有,其所有权属于集体。宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利,其权利主体是农村集体经济组织的成员,也就是说只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权,转让给非同一集体经济组织成员则侵害了本集体公共利益和他人合法权益。故宅基地使用权具有人身属性,非本集体经济组织成员无法取得。

  农民宅基地上自建房屋能否买卖?

  农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有,这一点不存在争议。农村自建房买卖原则无效。农村自建房转让时,宅基地使用权一并转让,故农村私房买卖合同涉及到农村宅基地的转让。依照《土地管理法》和有关政策的规定,农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员,向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地的,因违反了集体经济组织的成员权属性,应当认定无效。司法实践中,如果农村宅基地房屋买卖合同的时间较早,且房款已付清,房屋已实际交付,且经有关政府部门审核同意,从保护交易安全角度出发,农村自建房买卖的买受人即使是非同一集体经济组织的村民,或者是城镇居民,亦不作无效处理。但衡阳许小军律师个人认为(仅个人意见),如果受让方是本集体经济组织的成员,经得本集体经济组织同意,则其有效;如果的受让方不是本集体经济组织成员,根据根据《合同法》第七条,当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。

  《物权法》第一百五十三条,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据《物权法》地随房走的原则,农民在宅基地上建造的自有房屋的转让,必然导致宅基地使用权的一并处分,而农民的处分行为违反了《土地管理法》中的强制性规定。因此,该房屋转让协议应当认定无效。

  农民擅自转让宅基地给集体经济组织之外的人可能构成什么犯罪?

  宅基地的所有权是集体所有,宅基地的使用权是一种带有身份性质的财产权,与农村集体经济组织成员的资格联系在一起,只能在同一个村集体成员内部流转。如果农民朋友以牟取非法利益为目的,违反土地管理法规,将本集体经济组织所有的宅基地变卖给非集体经济组织成员的人,其行为触犯了《刑法》第二百二十八条之规定,涉嫌构成非法倒卖土地使用权罪。(文/湖南君杰律师事务所许小军)

  链接:

  《刑法》

  第228条:【非法转让、倒卖土地使用权罪】以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

  《土地管理法》

  第73条:买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建设物和其他设施,可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

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